En quoi les dispositions relatives au bail commercial sont-elles protectrices pour l’activité de l’entrepreneur ?

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Le système obligataire liant le bailleur et le locataire apparait certainement comme extrêmement complet et protecteur pour l’activité de l’entrepreneur. Un des propos préliminaires, pourtant essentiel à mettre en lumière, concerne l’obligation de propriété des locaux par le bailleurs et la nécessité de possession de la capacité juridique. Cela peut paraitre un détail mais est en réalité une condition extrêmement protectrice quand à la situation du bailleurs et la limitation des risques d’effets papillons lorentziens. Ainsi, l’accord des deux époux est nécessaire si l’immeuble dépend de la communauté, et, en cas d’indivision, l’accord de tous les indivisaires est exigé, au même titre, le tuteur d’un majeur protégé doit avoir l’autorisation du juge des tutelles, celui d’un mineur l’autorisation du conseil de famille. Il apparait une réelle consécration du consentement afin de pérenniser le contrat de bail commercial et assurer la sécurité juridique en résultant. Toutefois, le régime des baux commerciaux est dérogatoire par rapport au droit commun du bail immobilier tel qu’il est fixé par le Code civil. L’objet étant de permettre la stabilité du fonds de commerce et celle de son exploitation en prémunissant le locataire contre une rupture précoce de ce contrat avec les risques liés pour son activité. Par ailleurs, même si les textes distinguent local accessoire et local principal, accorder jurisprudentiellement le statut des baux commerciaux à ce premier reflette une volonté universaliste de protection pour le preneur, soutenue par la nécessité de rédaction d’un écrit sous seing privé, à titre de preuve (sauf si les deux parties ont la qualité de commerçant). On retrouve ainsi une des survivances de la disposition la plus protectrice du droit commun des contrats en matière d’exception au consensualisme, juxtaposée à un régime dérogatoire élaboré par le décret du 30 septembre 1953. Concernant l’exécution du bail, bien que le locataire soit tenu au respect de la destination spécifiée au contrat, persiste un principe de déspécialisation partielle et plénière accordant une certaine liberté et mutabilité de l’activité de l’entrepreneur, de plus, le non-respect des obligations peut justifier la résolution du bail ou sa résiliation judiciaire, disposition essentielle à l’engagement de responsabilité du bailleur en cas de préjudice. Formellement, la durée légale du bail commercial est de minimum 9 ans, afin de protéger les intérêts du preneur concernant notamment les projections stratégiques, décomposés de manière triennale selon la volonté du loueur afin de facilité la capacité de résiliation au sens de la liberté de ne pas entreprendre. Dès que la durée du bail excède 9 années, bien que le loyer du bail renouvelé ne sera pas plafonné et pourra être fixé sur la base de la valeur locative des locaux loués, le locataire doit être informé de toutes modifications par le rédacteur à la conclusion du bail. De plus, lorsque la durée excède 12 ans, il sera nécessaire de conclure le bail par acte notarié, et, a contrario, l’article L 145–5 du Code de commerce prévoit un régime exceptionnel de bail dérogatoire d’une durée minimale de 3 ans afin de déroger à celui des baux commerciaux. Le preneur a droit de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, ou a n’importe quel moment s’il entend faire valoir ses droits à la retraite, alors que le bailleur reste soumis à la nécessité de construction, reconstruction ou surélévation l’immeuble et exécution des travaux prescrits par une opération de restructuration immobilière. Le délais de préavis semble fondamental en ce sens ou, bien qu’il puisse être rallongé, ne peut être réduit et viserait à garantir une anticipation et une préparation de chacun des contractants en vue de la rupture de l’engagement contractuel. De plus, en cas de tacite prolongation du bail au-delà de ce terme, le congé peut être donné à tout moment, mais au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. D’autant plus que le non-respect du formalisme imposé au congé entraîne la nullité de ce dernier dont seul le destinataire peut se prévaloir, et le congé émanant du bailleur doit toujours être délivré par acte extrajudiciaire, disposition limitative afin de protéger d’autant plus le preneur. Le congé du bailleur ne saurait être non motivé, et peut être accompagné d’une offre de renouvellement ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’indemnisation. Une autre mesure, certes minime, consiste à l’obligation d’information du preneur quant à la possibilité de saisine du tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date de notification. On observe ainsi une consécration de la sécurité juridique, mêlant d’une certaine manière, une sécurité du locataire et une garantie d’agissement sur le moyen terme. Pragmatiquement, le preneur n’est pas dans l’obligation de motiver son congé, ce qui lui allège la charge administrative qui peut être soumise à son appréciation. Le statut des baux commerciaux confère au locataire une protection certaine quant au montant de son loyer en particulier à l’occasion du renouvellement de son bail. En outre, le preneur possède un droit de renouvellement du bail commercial à l’expiration du contrat, afin de bénéficier d’un nouveau bail, ou, a défaut, de paiement d’une indemnité d’éviction. C’est un droit d’ordre public appelé la propriété commerciale. Ce dernier est alors protégé durablement à chaque terme et se retrouve comme intimement lié au local qu’il loue. Il apparait une disposition alors remarquablement efficace dans la pérennité de l’activité de l’entrepreneur, et le refus de renouvellement aboutira au versement d’une somme d’argent. On observe une volonté indémnisatrice très présente dans la doctrine privatiste contemporaine, cependant, la somme devant représenter la contrepartie financière de l’avantage que le renouvellement aurait procuré au locataire, il apparait une dissonance avec la connaissance actuelle du droit des obligations, dans lequel il ne serait pas possible de prétendre aux avantages attendus de l’exécution contractuelle. Serait-ce une des principales dispositions originales du régime dérogatoire ? En réalité, l’article L145–14 du code de commerce prévoit que cette somme doit être égale à la valeur marchande du fonds, qui peut être augmentée des frais normaux de déménagement, et de réinstallation ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Aussi, le preneur a la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance par courrier recommandé ou par acte extrajudiciaire, et ce, même dans la situation ou il cherche à bénéficier de ses droits à la retraite ou a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité ; alors que dans le cas du bailleur, la résiliation doit être demandée afin de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant, d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou en cas de démolition dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain, en laissant au locataire le droit de prétendre à une indemnisation. Nous conclurons notre propos par une évocation succincte des dispositions du droit commun concernant les obligations du bailleurs, l’obligation de délivrance et l’obligation de garantie. Cette première suppose que le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local convenu en bon état ainsi que les éléments accessoires indispensables afin que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination envisagée. L’obligation de délivrance oblige également le bailleur à faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations d’entretien et de gros entretien. On assiste a la consécration d’une disposition extrêmement protectrice et soutenue par une obligation de garantie de jouissance paisible des lieux loués, protégeant notamment le preneur des vices cachés (cf Art 1721) et lui offrant une garantie, engageant la responsabilité du bailleur en cas d’éviction par le fait d’un tiers ou par son propre fait. Enfin, le bailleur doit garantir au locataire l’exercice paisible de son activité, en s’abstenant d’actes de concurrence déloyale.

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On observe une série de disposions fortes heureuses afin de protéger le preneur qui se trouve naturellement en position de dépendance du fait du bailleur, et l’organe législatif offre une réponse qui semble à première vue appropriée en de multiples points.

Louis Brulé Naudet, Co-fondateur et Président de Sparly.

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